Denkmalschutz - Denkmal-Vorteile
Objekte unter Denkmalschutz - Die Vorteile
Steuerliche Abschreibungen (AfA), die Sie sonst nirgends mehr bekommen
Diese wohl einmalige steuerliche Förderung wurde bereits vor vielen Jahren eingeführt. Der Hintergrund war, schützenswerte Denkmalimmobilien der Nachwelt zu erhalten und wiederum behaglichen Wohnraum zu schaffen.
Zwischenzeitlich hat sich diese steuerliche Förderung so bewährt, dass eine Vielzahl von Objekten ansehnlich gestaltet und wohnlich ausgebaut wurden.
Wichtig hierbei für den Anleger ist, dass sich das Denkmalamt vorbehält, den Bauträger und das Objekt vor der Mittelvergabe genauestens zu prüfen. Das bedeutet: Das Objekt muss als “Denkmalobjekt” (§ 7i) eingestuft sein oder in einem förmlich festgelegten Sanierungs- oder städtebaulichen Entwicklungsgebiet (§ 7h) liegen und zur Sonder-AfA begünstigt sein.
Der erste Vorteil: Die Lage
Innerstädtische, begehrte Lagen (zentrumsnah, verkehrsgünstig, trotzdem ruhig) findet man kaum noch als Baulücke für eine Neubebauung. Altbauten, vor 80, 100 oder 150 Jahren errichtet, halten diese Lagen besetzt. Mit dem Erwerb und der grundlegenden Sanierung und Modernisierung eines solchen Objektes kauft man sich in den allerbesten Lagen ein.
Diese Lagen sind auch bei einem allgemeinen Überangebot von Mietwohnungen stets besser vermiet- und verkaufbar. Sowohl der potentielle Mieter als auch der Eigenbedarfskäufer wird eine innerstädtische Wohnlage den Neubausiedlungen am Stadtrand oder gar entfernten Außenlagen vorziehen. Damit sind innerstädtische Altbauten sowohl bezüglich der Vermietung als auch eines späteren Verkaufs wertstabiler als z. B. Neubauten in Stadtrand- und Außenlagen.
Der zweite Vorteil: Die Bausubstanz
Förderwürdige Objekte haben meist eine hervorragende sehr stabile Bausubstanz. Ein gewisser Nachteil könnte sich eventuell in der individuellen Gestaltung der Zimmergrößen aufgrund der vorhandenen nicht veränderbaren Bausubstanz und der Grundrisse ergeben.
Der dritte Vorteil: Die hohe steuerliche Abschreibung (siehe folgende Berechnung)
Nach § 7i/7h ESt-Gesetz ist eine Abschreibung für Abnutzung für die Sanierungskosten kurzfristig möglich. Das bedeutet: In den Zeiträumen von 8 mal 9% und 4 mal 7% ist der steuerliche Vorteil des Sanierungsaufwandes bereits in 12 Jahren zu 100% genutzt.
Der vierte Vorteil: Die hohe steuerliche Abschreibung auch für den Eigennutzer
Für den Eigentümer, der in seinem zu sanierenden Objekt selbst wohnen möchte, ist eine Abschreibung für Abnutzung für die Sanierungskosten (§ 10f) ebenso kurzfristig möglich. Das bedeutet: In den Zeiträumen von 10 mal 9% ist der steuerliche Vorteil des Sanierungsaufwandes bereits in 10 Jahren zu 90% genutzt, wenn die Voraussetzungen des § 7h oder des § 7i vorliegen.
Die Berechnung zeigt eine deutliche Steuerersparnis
in Höhe von ca. 42.800 € in den nächsten 12 Jahren.
Bezogen auf den Eigenkapitaleinsatz in Höhe von 9.549 €
ist dies ein enormer Effekt.
Investiert nun der Anleger für seine "Rente aus Stein"
selbst mtl. 200 € in Tilgung (ab dem 13. Jahr ca. 260 €)
so hat er die Wohnung nach 19 Jahren entschuldet und
zusätzlich eine Rente aus Stein
in Höhe von ca. 410 - 420 € im Monat.
Dies bei einer moderat angenommenen Miet- und Einkommenssteigerung
von insgesamt ca. 20% in dieser Zeit.
Ergo: Das Finanzamt hilft also kräftig mit beim Aufbau dieser zusätzlichen und "steigenden" Rente sowie einem Immobilienwert von ca. 155.000 €.